Prezentowany schemat obrazuje podstawowe elementy prawa gminy do pierwokupu nieruchomości na podstawie ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 115, poz. 741; dalej GospNierU)
Prawo pierwokupu jest uprawnieniem określonego podmiotu do nabycia rzeczy z pierwszeństwem przed innymi podmiotami w przypadku zawarcia umowy sprzedaży tej rzeczy pomiędzy zbywcą a nabywcą. Uprawniony z tytułu prawa pierwokupu, przy jego wykonywaniu wstępuje w prawa i obowiązki nabywcy, określone w zawartej warunkowej umowie sprzedaży. Prawo pierwokupu jest uprawnieniem, z którego podmiot może, lecz nie musi korzystać, zależy to zatem od woli uprawnionego.
Lex specjalis, lex generalis
Podstawowe przepisy dotyczące prawa pierwokupu znajdują się w Kodeksie cywilnym (art. 596-602). Według art. 596 KC przepisy tego kodeksu mają zastosowanie do prawa pierwokupu w razie braku przepisów szczególnych. Skoro zatem GospNierU zawiera przepisy szczególne dotyczące prawa pierwokupu nieruchomości, to mają one pierwszeństwo w zastosowaniu przed KC, z uzupełniającym zastosowaniem przepisów kodeksowych w sprawach nieuregulowanych w GospNierU.
Zgodnie z art. 109 ust.1 i 4 GospNierU prawo pierwokupu nieruchomości (w warunkach określonych tym przepisem) przysługuje gminie, a wykonuje je zarząd gminy. Przepis ten jest konsekwencją cywilnoprawnej zasady przysługiwania praw i roszczeń o charakterze rzeczowym wyłącznie podmiotom posiadającym w obrocie zdolność prawną (osobowość prawną), tj. osobom fizycznym i osobom prawnym. W ramach struktury wspólnoty samorządowej osobowość prawną w obrocie nieruchomościami posiada gmina, natomiast jej zarząd - zgodnie z art. 11 GospNierU - jest tylko jej reprezentantem. Tak więc, czynności zarządu podejmowane są w imieniu i na rzecz gminy. Jednocześnie, zgodnie z art. 602 § 1 KC prawo pierwokupu jest niezbywalne oraz w braku przepisów szczególnych jest niepodzielne. Tak więc gmina nie może zbyć swojego prawa pierwokupu na rzecz innych podmiotów. Nie może również skorzystać ze swojego prawa tylko w stosunku do części nieruchomości, jeżeli zbyciu podlega cała nieruchomość.
Pozycja rady gminy
Wyjaśnieniu podlega pozycja rady gminy jako jej organu stanowiącego, a jednocześnie organu nadzoru nad zarządem gminy. Otóż, według art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a) ustawy z 8.3.1990 r. o samorządzie terytorialnym (tekst jedn. Dz.U. z 1996 r. Nr 13, poz. 74 ze zm.; dalej SamTerU), do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących określania zasad nabycia, zbycia i obciążenia nieruchomości gruntowych oraz ich wydzierżawiania i najmu na okres dłuższy niż trzy lata, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej. Do czasu określenia zasad zarząd może dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady gminy. Wykonanie prawa pierwokupu jest niewątpliwie czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu mieniem gminy, skoro poprzez wykonanie tego prawa następuje nabycie prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego (ewentualnie wygaszenie użytkowania wieczystego) nieruchomości do gminnego zasobu nieruchomości i jednocześnie wydatkowanie z budżetu gminy określonej sumy pieniężnej na zakup tej nieruchomości.
Kompetencje zarządu gminy
W przepisie art. 109 ust. 4 GospNierU ustawodawca przypisał wykonywanie prawa pierwokupu wyłącznie zarządowi gminy, nie wskazując na jakikolwiek udział przy tej czynności rady gminy, tak jak np. w art. 68 ust. 1 GospNierU (udzielanie bonifikaty od ceny sprzedaży nieruchomości gminnych przez zarząd gminy za zgodą rady gminy). Tak sformułowana kompetencja zarządu gminy uprawnia do stwierdzenia, że wykonywanie przez zarząd gminy prawa pierwokupu jest jego samodzielną i wyłączną - ustawową kompetencją, nie wymagającą zgody rady gminy. Tym samym, powołany przepis art. 109 ust. 4 GospNierU jest przepisem szczególnym w rozumieniu art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a) SamTerU.
Powyższe wynika z faktu, że wyraźne wskazanie przez ustawodawcę organu wykonującego prawo pierwokupu nie może mieć jedynie charakteru porządkowego, tj. który z organów gminy wykonuje czynności zmierzające do zrealizowania prawa pierwokupu. Normatywne sformułowanie „wykonuje” nie jest bowiem tylko czynnością faktyczną, a stanowi uprawnienie prawnomaterialne o skutkach rzeczowych. Do przypisania zarządowi gminy podejmowania tylko czynności faktycznych przy wykonywaniu prawa pierwokupu (za zgodą rady gminy) nie jest bowiem potrzebne wyraźne wskazywanie tego faktu w ustawie, ponieważ za właściwością zarządu gminy do podejmowania tych czynności przemawiają przepisy art. 11 i art. 109 ust. 1 GospNierU w związku z art. 30 ust. 1 SamTerU i art. 38 KC. Skoro jednak ustawodawca wyraźnie określił właściwość zarządu gminy do wykonywania prawa pierwokupu, to konsekwencją takiej normy (racjonalność ustawodawcy) jest wykonywanie tego prawa przez zarząd gminy bez potrzeby uzyskiwania zgody rady gminy.
Samodzielność zarządu gminy przy wykonywaniu prawa pierwokupu nie jest jednak pozbawiona nadzoru rady gminy. Zgodnie z art. 30 ust. 1 i 3 SamTerU zarząd gminy wykonuje uchwały rady gminy i w realizacji zadań własnych gminy zarząd podlega wyłącznie radzie gminy. Oznacza to, że rada gminy może podjąć uchwałę o zobowiązaniu zarządu do wykonania lub zaniechania wykonania prawa pierwokupu w określonym przypadku.
Poza tym, zarząd gminy może wykonywać prawo pierwokupu w ramach środków finansowych przeznaczonych na ten cel w budżecie gminy, uchwalanym przez radę gminy. Tym samym, rada gminy decyduje o zakresie wykonywania przez zarząd prawa pierwokupu w chwili uchwalania budżetu gminy lub jego zmiany. Do wykonania przez zarząd gminy prawa pierwokupu w przypadku braku przewidzianych na ten cel środków finansowych w budżecie gminy, zarząd zobowiązany jest - przed wykonaniem tego prawa - uzyskać uchwałę rady gminy o zmianie budżetu gminy, umożliwiającą wydatkowanie z budżetu określonej kwoty pieniężnej na zakup nieruchomości.
Tryb wykonywania prawa pierwokupu
Prawo pierwokupu przysługujące gminie może być wykonane tylko względem nieruchomości położonej na jej obszarze.
Zarząd gminy może wykonać prawo pierwokupu jedynie w przypadku sprzedaży prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości określonych w art. 109 ust. 1 pkt 14 GospNierU i tylko wtedy, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości zawrze z nabywcą umowę sprzedaży, będącą w istocie umową warunkową - zobowiązującą do przeniesienia prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości na rzecz nabywcy. Prawo pierwokupu nie przysługuje (nie może być wykonane), jeżeli prawo własności lub użytkowania wieczystego jest przedmiotem innego sposobu zbycia, w szczególności gdy jest przedmiotem darowizny lub zamiany. Nie można również skutecznie wykonać tego prawa, jeżeli warunkowa umowa sprzedaży zawarta pomiędzy sprzedawcą, a nabywcą została rozwiązana przed dniem złożenia przez zarząd gminy stosownego oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu.
W przypadku zamiaru zbycia przez sprzedawcę prawa własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości notariusz, sporządzający umowę sprzedaży, zobowiązany jest ustalić, czy nieruchomość, będąca przedmiotem zbywanego prawa, podlega prawu pierwokupu. W razie pozytywnego ustalenia tego faktu, notariusz umieszcza w umowie stosowny warunek o zawarciu umowy sprzedaży, jeżeli zarząd gminy nie wykona prawa pierwokupu i następnie, zgodnie z art. 110 ust. 3 GospNierU przesyła właściwemu zarządowi gminy informację o sporządzonej umowie zawierającą wszystkie istotne elementy umowy (essentialia negotii), niezbędne do jej zawarcia. Należy przy tym zauważyć, że zgodnie z art. 599 § 2 KC jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy gminie, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna.
Zarząd gminy, po otrzymaniu od notariusza informacji o sporządzonej umowie sprzedaży, zobowiązany jest w pier-wszym rzędzie ustalić, czy względem danej nieruchomości może być wykonane prawo pierwokupu. Zgodnie z art. 109 ust. 1 GospNierU prawo pierwokupu przysługuje w przypadku sprzedaży:
nie zabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego;
prawa użytkowania wieczystego nie zabudowanej nieruchomości gruntowej;
nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne;
nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości.
Rozwijając powyższe warunki należy stwierdzić, że pierwszy warunek dotyczy tylko sytuacji, gdy nieruchomość została uprzednio nabyta przez sprzedawcę od Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, natomiast pozostałe trzy warunki dotyczą nieruchomości bez względu na to, od kogo uprzednio sprzedawca je nabył. Jednocześnie dwa pierwsze warunki odnoszą się do nieruchomości niezabudowanych, z wyjątkiem nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym lub w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na cele rolne i leśne (art. 109 ust. 2 GospoNierU), natomiast dwa pozostałe warunki dotyczą zarówno nieruchomości niezabudowanych, jak i zabudowanych, z zastrzeżeniem, że prawo pierwokupu zostało ujawnione w księdze wieczystej (art. 109 ust. 3 pkt 5 GospNierU). W przypadku braku ujawnienia prawa pierwokupu w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości, prawo pierwokupu nie przysługuje.
Ponadto, prawo pierwokupu nie przysługuje w przypadkach gdy (art. 109 ust. 3 pkt 1-4 GospNierU):
sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy, (osoby bliskie określa przepis art. 4 pkt 13 GospNierU);
sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego;
prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione jako odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości;
prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w wyniku zamiany własności nieruchomości.
Prawo pierwokupu nie może być również wykonane względem nieruchomości, których nabycie nastąpiło poprzez zaliczenie na poczet ceny nabycia prawa własności lub opłat za użytkowanie wieczyste wartości nieruchomości pozostawionych, w związku z wojną rozpoczętą w 1939 r., na terenach nie wchodzących w skład obecnego obszaru państwa, za które to nieruchomości ich właściciele na mocy umów międzynarodowych zawartych przez państwo mieli otrzymać ekwiwalent (art. 212 ust. 3 GospNierU).
Zarząd gminy może wykonać prawo pierwokupu w terminie dwóch miesięcy od dnia otrzymania zawiadomienia (informacji od notariusza) o treści zawartej umowy (art. 110 ust. 2 GospNierU). Wykonanie prawa pierwokupu następuje poprzez złożenie oświadczenia przez zarząd gminy lub osoby upoważnione do złożenia takiego oświadczenia. Jeżeli we wskazanym terminie zarząd gminy nie złoży takiego oświadczenia, pomiędzy sprzedawcą a nabywcą następuje sprzedaż po sporządzeniu przez notariusza umowy rozporządzającej.
Oświadczenie zarządu gminy musi być złożone w formie aktu notarialnego, sporządzonego u notariusza, który sporządził warunkową umowę sprzedaży (art. 110 ust. 4 zd. 1 GospNierU). Zarząd gminy może odstąpić od obowiązku złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu u notariusza, który sporządził warunkową umowę sprzedaży, jeżeli złożenie oświadczenia u tego notariusza nie jest możliwe lub napotyka poważne trudności (art. 110 ust. 4 zd. 2 GospNierU). Przy czym, powołana niemożliwość lub poważne trudności muszą mieć charakter obiektywny, niezależny od woli i działań zarządu gminy. W takiej sytuacji zarząd gminy może złożyć stosowne oświadczenie u innego notariusza (art. 110 ust. 4 zd. 2 GospNierU), który (pomimo braku wyraźnego przepisu) powinien zawiadomić o tym fakcie notariusza, który sporządził warunkową umowę sprzedaży.
Oświadczenie zarządu gminy o wykonaniu prawa pierwokupu notariusz sporządzający to oświadczenie zobowiązany jest doręczyć sprzedawcy nieruchomości (art. 110 ust. 5 GospNierU). Należy również przyjąć, że notariusz powinien powiadomić o złożeniu oświadczenia właściwy sąd wieczystoksięgowy, bowiem oświadczenie wywiera skutki prawne z chwilą jego złożenia. Natomiast, potencjalnego nabywcę nieruchomości, określonego w warunkowej umowie sprzedaży, o fakcie złożenia przez zarząd gminy oświadczenia w przedmiocie wykonania prawa pierwokupu, powiadamia sprzedawca nieruchomości.
Skutki wykonania prawa pierwokupu
Poprzez złożenie przez zarząd gminy oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, gmina wstępuje w prawa i obowiązki nabywcy nieruchomości, określone w warunkowej umowie sprzedaży. Nie zawiera się przy tym dodatkowej umowy sprzedaży pomiędzy gminą a sprzedawcą. Zarząd gminy nie jest przy tym uprawniony do negocjowania ceny lub innych warunków umowy sprzedaży (art. 111 GospNierU).
Ujawnienie prawa nabytego przez gminę następuje łącznie na podstawie warunkowej umowy sprzedaży zawartej pomiędzy sprzedawcą a potencjalnym nabywcą i oświadczenia zarządu gminy o wykonaniu prawa pierwokupu.
Oświadczenie zarządu gminy o wykonaniu prawa pierwokupu wywiera skutki prawne od chwili jego złożenia u notariusza (art. 110 ust. 4 zd. 3 GospNierU).
Skutkiem wykonania prawa pierwokupu jest fakt, że (art. 110 ust. 4 pkt 1-3 GospNierU):
nieruchomość staje się własnością gminy, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży nieruchomości;
prawo użytkowania wieczystego wygasa, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność gminy;
gmina uzyskuje prawo użytkowania wieczystego, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa.
źródło: http://www.nieruchomosci.beck.pl
